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广州楼市这半年稳一手增城最旺二手番禺为王【综合看点】

发布时间:2019-09-30 17:18:58 阅读: 来源:无缝钢管厂家

上半年广州土地市场出让金收入453.9亿元,同比减少70亿元,体现了量降价稳的特点

上半年一手楼成交均价17929元/㎡,同比上涨8.5%,成交面积降两成

去年3月份,广州连出“3·17”、“3·30”两道限购令,开启了新一轮的楼市调控,无论是土地市场还是一手住宅、二手住宅交易,在经过了限购令初期的急速调整之后,从去年下半年开始逐渐企稳,并在今年上半年继续延续稳健的风格。

今年上半年,广州楼市在限购的大环境下也相应进行了微调。

年初,广州市城市更新局发布“关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知”,提出为支持旧改工作,经审批立项的旧改“商服类房地产项目”,可不执行去年“3·30”限购中商服类最小分割单元不低于300平米的规定,公寓的限购政策变得更为灵活。

2月份,广州住房公积金管理中心发文通知,自受理贷款申请之日起于7个工作日内完成审批工作,且开发商不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。这一政策更好地保护购房的刚性需求。

在中央金融去杠杆的宏观政策下,上半年广州各家银行对于房贷的额度和利率也适当上调。

从2月份开始,四大行集体上调了房贷利率,首套房贷利率从最低基准上浮5%调至最低上浮10%,二套房贷则上浮15%,此后全市几乎所有银行首套房贷利率紧跟上浮10%-15%,到了五月和六月,部分贷款额度紧张的银行又继续将贷款利率上浮30%左右,目前维持这一水平,总体来看,银行信贷对于楼市保刚需挤压投资性需求的基调和楼市调控的大方向保持一致。反映到具体数据上则是成交量有所下降,价格维持平稳。

在土地市场上,今年上半年广州土地市场共成交387.5万平方米,面积比去年同期的521万平方米有所下降,但上半年土地市场出让金收入453.9亿元,只比去年同期减少了70亿元,体现了量下降、价平稳的特点。

同样,在一手住宅市场,今年上半年成交面积416万平米,和去年上半年的558万平米相比下降了25.5%,但是均价则由去年上半年的16529元/平米略上涨至17929元/平米,上涨幅度为8.5%,同样体现了量降价稳的走势。

二手房市场也是如此:2018年上半年,广州市(不含南沙、从化)二手住宅中介网签42024宗,同比去年大幅下滑36.1%,但是网签均价为25198元/平米,同比去年同期上涨10.6%。

总体看,今年上半年广州楼市依旧是“稳”字当头。

一手楼增城最旺 二手楼番禺为王

自去年3月两轮调控政策落地后,广州楼市迎来新一轮调整。调控政策、土地供应以及一手楼、二手楼市场都牵动着购房者及整个行业的神经。回顾今年上半年,广州楼市随着大环境变化也相应进行了微调,信贷环境趋紧,土地出让逐渐加速,一手楼供应缺货,二手楼“量降价稳”。整体来看,延续了去年下半年以来的稳健的风格。

土地市场

上半年商住用地供应为近四年之最

今年上半年,广州土地出让市场呈逐渐加速的态势。据统计,土地出让的宗数从1月的4宗、2月的5宗,3月、4月的各10宗,最终增加到5月18宗和6月17宗。整个上半年共成交64宗,总出让面积约为387万平方米,总成交金额约为454亿元。

同比来看,今年上半年以387万平方米的出让面积收获了约454亿元土地出让金,虽然出让面积仅为去年521万平方米的74.2%,但成交金额却为去年524亿元的86.6%,以更少的土地获得了更高的土地出让金,说明今年上半年广州出让的单位土地价格同比略有上升。

土地竞拍继续强化限地价措施

竞价方式方面,今年上半年,广州继续有多宗用地采用“限地价+竞配建人才公寓+竞自持年限+摇号”或者“全自持纯租赁”的方式挂牌出让。

其中,越秀集团夺得的南沙横沥镇灵山岛尖2017NJY-12拍出2018上半年竞配建用地中最高楼面价,配建人才公寓,而且自持25%。金科地产夺得的南沙黄阁镇2018NJY-6亦是配建人才公寓。中海拍得的南沙东涌镇东深村2017NJY-11则为配建拆迁安置房。由珠江实业拍下的琶洲西区地块则为全自持纯租赁用地,土地用途为酒店式公寓。保利与招商蛇口共同拍下的增城区地块则需要配建政府性房源。

全新的竞拍模式对开发商的资金和经营能力都是巨大的考验,特别是“全自持纯租赁”无法让企业实现“高周转”更考验房企运营能力。

对此市国规委也表示,下一步广州将继续坚持创新土地供应方式,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,多渠道拓展租赁住房来源,保持房地产市场平稳健康发展。

住宅用地供应力度正逐步加大

按土地功能细分,上半年土地市场成交金额主要贡献来自于商住地的出让,商住地成交面积为127万平方米,出让金为309亿元,占了总额的一半以上;而商务用地成交面积为26万平方米,出让金额为121亿元;成交面积最大的为工业用地200万平方米,不过工业用地单价较低,土地出让金只有24.4亿元。

广州中原地产研究部认为,今年上半年高达127万平方米的商住用地面积同比增加了33%,是最近四年来的新高,比2017年上半年95.6万平方米、2016年上半年60.5万平方米、2015年上半年111.8万平方米都高,仅比2014年上半年的148.5万平方米低。这也说明今年上半年广州在逐步加大住宅用地供应力度,保障住宅价格平稳。

增城南沙成商住用地供应主力

按区域看,今年上半年商住用地出让面积最多的区域非增城莫属,71.5万平方米占全市的56%,成为当之无愧的住宅用地出让第一大区,这也从侧面印证了广州目前的“东进”战略正在稳步推进。排第二位的则是“南拓”战略的南沙区,上半年出让的商住用地面积为32.1万平方米,占全市的25%;排第三位、第四位的则是从化和黄埔,出让的商住用地面积分别为17.5万平方米和6.2万平方米。

根据今年4月份市国规委公布的《2018年建设用地供应计划》,今年全年预计出让的商住用地为369万平方米,因此下半年的出让面积预计将比上半年更大。

一手住宅

成交面积同比下降但均价继续坚挺

根据阳光家缘的官方数据,今年上半年全市网签一手房38688套,面积为416万平方米,均价为17929元/平方米;而去年同期上述数字分别为51162套、558万平方米、16529元/平方米,同比显示网签面积下降了25.5%,价格则略微上涨了8.5%。

另据广州中原地产研究部统计,今年上半年全市网签一手房38047宗,成交面积413.6万平方米,均价为17494元/平方米;三项数据同比分别为下降27%、下降28%、上升9%。

尽管上述两家机构因为数据来源不同,具体数字略有差异,但结论基本一致,就是广州一手住宅呈“量降价稳”的态势。

不过,广州中原地产研究部也提醒,上述一手楼网签均价“由于客观原因,网签价与部分区域实际市场售价有一定出入,数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等,因此仅供参考。”

增城一手楼成交量占全市三成

按月度细分数据来看,今年上半年成交呈现“V”形走势,1月份承接去年底相对充足推货,成交达74.4万平方米,为半年第二高位。2-5月份虽然涵盖“三月小阳春”“红五月”等传统旺季,但由于新批供应放缓,市场上可供选择的新货不多,导致不少意向买家持观望态度;此外受首付门槛高、网签时间长等客观因素影响,不少买家转投二手市场,导致这期间一手房成交量下降。不过,市场环境至5月中旬起有所改善,尤其以增城调整首付门槛,提高新批预售量对成交刺激尤为明显,市场环境改变使6月份成交达91.12万平方米,创年内新高。

按区域来看,上半年一手楼成交量最大的区域无疑是增城,成交127万平方米,是全市唯一网签面积破100万平方米的区,增城同时占全市一手楼成交量的3成,其得益于新批供应相对充足,永和、朱村、新塘三大板块支撑成交。

排第二位的黄埔区网签面积为65.78万平方米,南沙则以63.75万平方米排第三位,番禺花都则分列第四方、第五位。上半年网签面积最小的越秀区,由于一手楼货源较少,网签面积仅为0.96万平方米。

新增一手住宅供应量同比微跌

一手住宅新增供应方面,根据广州中原地产研究部的监控数据,上半年广州一手住宅供应358.07万平方米,环比下跌16%,同比下跌2%,供应量创近5年新低。供应量减少的原因包括开发商新推和加推的项目偏少。受2016-2017年上半年供应宅地偏少影响,今年转化一手项目的数量较以往减少,因此上半年推出全新盘较少;另一方面,部分区域大盘供应能力减弱,如花都和番禺的几个大盘目前以销售往期存货为主,有待新一期产品推出。

从各区上半年供应情况来看,白云区得益于近年连续推地,新市、广州大道北有一定新货供应,白云区成为上半年一手住宅供应同比增幅最大的区域,增幅为108%。番禺、增城新批楼盘基本依赖几个重要的板块,其中亚运城占番禺近5成供应量,增城主要依靠荔城、朱村等板块推货支撑,但全新项目上半年入市不多,基本以旧盘加推为主。另一方面,南沙、黄埔、花都三区供应同比减少15%-30%,一定程度上对刚需买家造成影响。其中南沙基本依靠金洲、黄阁部分热盘供应,黄埔主要集中在知识城、科学城、长岭居等往年热门板块今年新批量相对较少。花都由于近年供地不足,一手供应匮乏。

一手住宅库存周期为11.6个月

由于成交量减少,广州一手住宅消化周期提升至11.6个月,近一年周期内与去年11月持平。

分区看,上半年库存周期最短的为黄埔的6.2个月,其次是增城的8.3个月。由于网签量大、销货快,这两个区的库存周期也较低。

中心区的天河、荔湾由于5月末以来集中网签,库存周期呈下降趋势,两个区的库存周期分别为11.3个月和15.1个月。上半年天河奥体板块新增供应较往年减少,下半年还会有全新项目供货;而荔湾广钢板块的新楼盘均于上半年投入市场,但由于单次获批套数较少,市场消化速度亦比较快。

库存周期较长的为花都区的29.1个月和海珠区的23个月。

广州中原地产研究部预测,得益于近年推地集中,今年下半年一手楼市南沙、增城将继续成为供货主力区。黄埔、番禺两区由于近年地价提升,大部分新项目对买家经济实力要求较高,预期推货节奏将相对放缓。中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢以及白云新市为主,三大板块均有全新项目入市。

二手住宅

研究显示投资客逐步淡出市场

广州中原地产研究部监测数据显示,2018年上半年,广州市(不含南沙、从化)二手住宅中介网签42024宗,同比去年大幅下滑36.1%。不过,从价格看,2018年上半年二手住宅网签均价为25198元/平方米,比去年同期上涨10.6%,二手房“量降价稳”的态势和一手房保持一致。

由于目前广州各家银行的二套房平均贷款利率已达5.91%,首套房的平均贷款利率亦上升至5.68%。在这样的大背景下,房地产投资投机行为进一步被压缩,因为成本增加,不少投资客慢慢地淡出市场。据广州中原地产研究部监测数据,2018年上半年,投资需求成交占比仅为6.2%,环比下降1.7%。

一手住宅不足促买家转投二手市场

从月度成交走势看,上半年二手房整体表现较为平稳,除2月份、5月份外,月度成交量基本维持7500宗水平;2月份成交季节性遇冷,加上信贷环境收紧、利率上调等因素影响,成交量腰斩,跌至3132宗;5月份楼市旺季,成交冲高至8846宗。从整体来看,2018年上半年二手住宅市场活跃度环比去年略有增加,除春节当月外,各月成交量均高于2017年下半年的月均成交量。

从市场层面看,当下一手供应缺货,客户回流二手增多。广州中原地产研究部数据显示,上半年一手住宅供应仅358.07万平方米,供应量创近五年以来新低。加上开发商开盘、推货积极性相对较低,部分开发商选择等待区域“标杆价项目”入市和大湾区规划出台后,看市场反响情况再针对其定价做出调整。因此,部分一手成交热点片区所剩货量略显不足,促使不少置业者转移至二手市场。

300万元以上中档房源成交量上升

二手房成交的细分数据显示,2018年上半年,总价段为200万元以下的房源成交大减,成交占比仅为37%,环比大幅下滑15%,比去年同期净减17%,创历史新低;而300万元-500万元的房源成交占比为22%,环比净增4%。

广州中原地产研究部分析认为,低价盘源成交明显减少主要有两方面原因:一方面,部分低价房源总价逐渐脱离200万元行列。另一方面,市场上“刚需”低价盘源稀缺,同时议价空间较小,以致上半年200万元以下房源成交占比大幅下滑。

三房房源成交占比有显著提升,共占33.4%,环比回升2.5%。而一房的刚需户型成交略显乏力,上半年成交占比跌至13.5%,环比大幅下降2.1%。广州中原研究发展部认为,踏入2018年以来,广州政策环境相对稳定,部分有“以小换大”置业需求的改善型客户观望情绪减缓,原本推迟置业的客户逐步着手入市,以至于三房房源成交活跃。

豪宅方面,广州中原地产研究部监控的阳光家缘数据显示,上半年广州千万元级以上的单位共网签504套,超过2016年全年492宗的网签量,占上半年网签总量的1.26%,同比净增0.46%。从网签分布情况来看,千万元级单位主要分布在市中心楼价高企的区域,如天河、越秀、海珠,或外围价格较低但盘源面积较大的增城、番禺。

广州传统豪宅板块珠江新城以及滨江东板块二手成交均价分别为85013元/平方米、53520元/平方米,比去年同期涨幅分别达21%、20%。其中,珠江新城板块楼价涨幅远超区域涨幅。总的来说,豪宅板块区位条件好、景观资源丰富、配套成熟,价格始终居高不下。

番禺仍是全市二手房交易第一区

分区域来看,二手房网签成交的主力区域(不包括南沙和从化)是番禺,上半年成交量为8721套,均价为23739元/平方米;排第二位的增城为8129套,花都、海珠、白云、天河分别以4993套、4505套、4144套、4135套分列其后,黄埔、荔湾和越秀则以1728套、2714套和2955套的成交量居后。

值得注意的是,受限购影响,白云、天河、海珠今年上半年二手房网签成交量同比跌幅超4成。主要原因是天河、海珠两区因价格逐渐高企,不少客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺、增城等外围区域,尤其是刚需客户。此外,黄埔区凭借“次新房”以及广州科学城企业员工的带动,市场需求仍然活跃。

广州市国规委:

今后五年年均供应

住宅用地645公顷

防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等扰乱市场预期,未来五年广州市国规委将继续采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“招标挂牌复合式出让”等多种方式出让商品住宅用地,保障全市房地产供应平稳。在日前公布的《广州市2018-2022年住宅用地供应中期规划》中,市国规委做出如上表示。

未来将加大商品房用地供应

在近日市国土规划委公布的《广州市2018-2022年住宅用地供应中期规划》中,明确2018-2022年全市计划供应住宅用地3225公顷,年平均计划供应住宅用地645公顷,其中普通商品房用地占75%,租赁住房用地占25%。南都记者查阅历史数据发现,去年广州供应的住宅用地约为570公顷,且去年数据略高于前几年,这也意味着未来五年广州住宅用地供应力度将比过去几年更大。

市国规委在上述规划中表示,上述供地计划的目的是确保居住用地供应,促进房地产市场平稳有序发展。在保证房地产开发用地平稳供应的情况下,优先安排保障性住房、租赁住房用地,加大普通商品住房用地供应,合理引导住房消费。

同时,未来五年全市保障性住房以公租房为主,并结合各区发展特点,提供一定规模的人才公寓。同时,探索以政府统筹使用部分“城中村”改造村民复建安置房,加大公租房供应力度;开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,鼓励房地产开发企业自持商品房,以出租方式供应市场,增加租赁住房有效供应。

内环内以商品住房用地为主

分区域看,未来内环以内以普通商品住房用地为主;为保护空间肌理、缓解老城压力,主要供应存量住宅用地。内环与外环之间以普通商品住房用地为主;为疏解高密度人口,适量供应住宅用地。外环与北二环-东二环-广明高速之间以普通商品住房用地、保障性住房、租赁住房用地为主;作为城市拓展的主要区域,未来应加大供应住宅用地。地铁9号线、14号线、21号线、4号线形成的四个放射轴线两侧以普通商品住房、保障性住房、租赁住房用地为主,依托便捷的轨道交通,该区域为中心城区与外围联动发展的重要空间载体,相应增加住宅用地供应。

市级土地储备机构加强与各区政府、土地储备机构的工作衔接,加大协调力度,确保用地供应按计划完成;市国土规划委负责协调解决计划执行中出现的问题,定期向市政府报告执行情况。

通过引入多元主体参与、优化投资管理方式等方法,努力做大全市土地储备规模;同时,通过完善储备机构建设,形成市、区、镇(街)合力推进土地储备的工作格局,为城市发展提供有力用地保障,确保年度土地供给量平稳合理。

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